资深地产人曝开发商成本黑幕

      2016年，在中国楼市中，我们经常看到一种现行是——买房人对房价的望洋兴叹，而一边是开发商利润的讳莫如深。对于买房人而言，买房的钱可能已经穷尽一生，所以，它们不止想要知道手中的钱能买多大的房子，更关心自己买房的钱究竟花在了什么地方，有多少钱是被开发商赚走了……
众所周知，房价的涨跌和供不应求有着密切的关系。导致房子供不应求的局面，可能是因为需求压抑后的集中爆发，也可能是因为一二线城市土地供给不足。房地产市场的周期性变化、大中城市市场供给侧改革、流动性过剩等等，这些都是推高房价的原因。
当然，造成房价高涨的一个关键因素就是在2016年全国各大城市“地王”频出，这就使得开发商的拿地成本陡增，但是拿地成本增加就一定会造成房价暴涨的局面吗？答案是否定的。
只要是商人，就不会做赔本的买卖。开发商一样如此。
任何一个房地产商在项目开发的过程中，都有着一套相似的资金经营规律和保底盈利秘诀。
那么，地产商投资经营的逻辑是什么？房地产开发的成本又有多大？
房地产开发千篇一律
为什么是千篇一律？不夸张说现实的确是这样。
前期开发商只投入占整个开发40%的资金用于拿地，拿地之后开始从银行申请贷款，然后拿银行的钱开始项目开发（咨询，设计、规划，动工等，后续连载也会计算这些环节的成本），在银行贷款还没有花完的时候，就可以开始预售，更有甚者，拿地不久，五证未全就开始认筹预售。
这种现象，在尤其在各大一二线城市的房地产市场更是屡见不鲜。拍完号、选完房之后一般需要等2个月甚至更久的时间，等到项目预售证下来之后，才会通知准业主来签购房合同。
之后成百上千位业主纷纷开始从银行贷款，购房者贷款审批之后，就会有XX亿的购房款流入开发商的账户。
回笼资金就是从这开始的。最终开发商拿着购房者的钱去大肆开发，建造楼宇，设计景观，引进配套，聘请物业等等。
整体流程，开发商只支出了拿地和前期筹备阶段的成本。后续一系列的流程就是“借鸡下蛋”了。
在一个曝光的房子成本计算表中，可以让我们对房价的形成，有更全面的认识。
房价的构成有五种：第一项是财务、销售及管理费用；第二项是工程建设及配套成本；第三项是土地成本；第四项是各类税费；第五项是企业利润。
一般来说，在这五项构成因素中，除去第一项成本相对稳定，后面四项才是真正影响房价的变量，尤其是二、三、四项可以占到房价总成本的近六成。
具体来说，土地成本即是前期房地产开发商获取土地使用权需要向政府缴纳的土地出让金，建筑安装成本是后期房地产施工建房的各种费用，这部分还包括高额的房地产税费。
房价的话则是地产商在成本基础上加上一定利润（目前行业毛利率大概在40％）对外销售价格。
也就是说，如果要严格控制房价，想让房价真正回归到合理水平，就要着重从这三个方面（土地成本、税费、建设成本）入手进行限制。
同时，这些前期成本，看似由开发商承担了，但最后还是会通过房产销售，分摊到购房者的身上，羊毛出到羊身上。试想，如果面粉贵了，面包也不会便宜到哪儿去。
对于精明的购房者而言，买房也不仅仅是一个技术活，也更像一场心理考验战，对置业买房最优方案的精打细算，对市场洞察后的快准狠入手，以及懂得游戏规则后的理智沉着。