即使有房作抵押贷款 银行也未必愿意放贷款

       一般情况下，个人和企业其实是很难从银行拿到贷款的，除非用合规合法的房地产作为抵押物。目前，银行贷款中60%左右是抵质押贷款，包括房地产、金融资产、应收账款和其他押品等类别，其中房地产抵押贷款占50%左右。

这就使得企业为了迎合银行的偏好，大量进入房地产领域。以房产和土地作为质押物获取贷款给资金加上杠杆。拿到钱之后，企业也不会等项目结束，而是着手开发新的项目获取贷款。

在这种循环之下，楼市资金杠杆层层叠加，房子的本身居住属性就在不断的减弱。金融属性不断的提升，房价越来越高，楼市泡沫和风险也越来越大。

谁最害怕房价下跌?

假设你只有一套房子，哪怕是在北上广深这样房价经过几轮上涨已经飞到天上去的一线城市。它从100万涨到500万对你来说也不过是数字而已。很少有人会选择把放弃熟悉的居住环境、亲友关系、工作关系......卖掉唯一的住宅，跑到三四线城市或者国外养老。反之，如果房价真的下跌了，其实更大的影响是心里层面的!住还是住在哪儿，只是心里充满了无尽的懊恼和悔恨。

真正会选择降价抛售房产的人，是开发商和拥有多套房做为金融投资品的人。当房价进入下跌周期，企业和炒房者会选择将手中房产变现，甚至会出现断供的极端情况，作为二线城市，西安抵押贷款的人也不少。

还记得2008年，深圳出现的断供危机吧。

2007年中，深圳商品房均价曾经攀升至18000元/平方米，达到全国最高水平;

2008年，深圳市一手住宅成交均价12800元/平方米，同比下跌4.4%，不少楼盘价格跌幅甚至达到50%;

2009年初，房价却跌至接近10000元/平方米。

不到500天的时间里，深圳房价几近腰斩。

“降价”、“特价”、“促销”、“真摔”、“裸奔”、“救市”……

那一年和价格有关的词汇十分丰富，“关外4988元/平方米起”、“关内7380元/平方米起”等表述，现在看来让大家恍若做梦。这不是开发商在作秀，而是不得已为之，直接降价50%的豪宅在2008年都曾出现。

暴跌让当年一些人的房子成了“负资产”， 比如有人交完首付之后，欠银行的贷款还有70万。而房子当时能卖出的价格只有50万。怎么办?

这种情况下，少部分人选择了“断供”让银行把房子收回去。如今看来，这是一件非常非常傻的事情，那些断供的房子放到今天，翻一番都算是少的。
幸好，断供仅仅是少数人的行为，

幸好，当年金融危机背景下放松了对房地产的调控

更为幸运的是，并没有大规模出现开发商资金链断裂，否则后果不堪设想。

最担心房价下跌的是银行!

如果房价泡沫破裂，真的出现的短期内大幅度的房价骤跌，开发商资金链断裂，购房者断供......银行的坏账率就会激增，成为全国第一大房东。而银行的经济支柱性地位，根本不用做过多的诠释。

根据上市公司2016年年报统计，A股三千余家上市公司实现净利润数额为2.75万亿，而金融行业利润就占到1.53万亿。占比达到55.6%，两市最赚钱公司排名前十皆为银行业公司。仅工商银行一家就实现净利润2782.49亿元。

一但银行的经营出现影响，那将是山呼海啸般的灾难，连锁反应造成的影响更是不可估量的。

管理层已经开始行动了

5月8日，银监会发布了一个重要制度《商业银行押品管理指引》，明确将押品管理纳入全面风险管理体系。对抵押物品类进行细分，对于不同押品的价值波动特性，银行每年应至少重估一次;防范因单一押品或单一种类押品占比过高产生的风险等。

想要靠抵押房产从银行获取贷款不再容易

这个指引如果执行得好，对房地产是重大打击，管理层有意要降低房地产在银行贷款中的比重。改变以往只要有房地产做抵押就放贷的单一分先评审模式,转向“以全面评估债务人偿债能力为前提”的模式，重视第一还款来源。

明面上看，推出《指引》细则的是为了能有效地限制楼市杠杆，避免了银行资金大量流入楼市。但从另外角度也可以解读为，不能让银行承担过多房产泡沫破裂的风险。

全国12家银行停贷二套房

据上海证券报记者从广州当地房产中介机构及相关银行获悉，从5月8日起，广州四大国有银行首套房贷利率全面上调，全部按照基准利率执行。最早宣布上调首套房贷款利率的是建行，从5月6日起，建行对广州首套房贷客户贷款利率上调至按基准利率执行。四大一线城市已全部上调房贷利率，提高购房的资金成本以达到去杠杆、调控楼市的目的。部分二线城市也将收紧信贷政策作为新一轮调控组合拳的重要内容。据深圳中原地产统计，4月以来，上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷上调房贷利率。

在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房贷利率上升，占比22.89%，目前二套房贷主流利率是基准上浮10%，并有12家银行已经停贷。有业内人士认为，随着调控的层层深入，未来进入"四限"(限购、限贷、限价、限售)的城市还将持续扩容，主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已出现衰减迹象，尤其是房价虚高、严重透支的二、三、四线城市或面临调整风险。

本文虽然阐述风险，但是不代表看衰房价。虽然经济学原理上看现状：收紧信贷，减少了增量资金入场。房子作为货品的量价关系失衡，将会出现下跌。

但是房子在过去的十五年中击败的经济学原理还少吗?今天我们会嘲笑当年深圳的断供者，盘算他们当年如果不断供，资产涨了多少。可换位思考，你又会怎么处理?

房价就是这么一个矛盾的问题，管理层既考虑到房价恶性上涨带来的不良社会影响。又同时顾虑房价下跌带来的经济衰退。

这样一个矛盾中，一年后的将来，五年后的将来，二十年后的将来......或许都是不同的局面，现在很难做准确的预测，若干年后回望过来，肯定是有人预测准确的，但他的观点，当下，你敢信吗?

所以，对于我们而言。唯有根据自己的情况“审慎而为”才是正确的，万万不能将所有的资产放在一个篮子里，现在更不是疯狂加杠杆进行房产投资的时间段了。一旦出现房价的下跌，要具备足够的风险承受能力。

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